Die Idee des gemeinschaftlichen und genossenschaftlichen Wohnens steht vor großen Herausforderungen. Steigende Baukosten, fehlende Kredite und bürokratische Hürden bringen selbst engagierte Projekte an ihre Grenzen. Zwei Beispiele aus Berlin und Freiburg verdeutlichen die aktuelle Krise.
Buckower Felder: Ein Vorzeigeprojekt kämpft mit den Realitäten
Auf den Buckower Feldern am südlichen Stadtrand Berlins ist ein ökologisches Wohnprojekt entstanden: 71 Wohnungen in drei Gebäuden, in Holzbauweise, CO₂-neutral dank Nahwärmenetz und Photovoltaik. Regenwasser wird aufgefangen und zur Kühlung genutzt – das preisgekrönte Schwammstadt-Konzept. Die Genossenschaft UCB Rot Buckow sucht weitere Bewohner: Vier Wohnungen sind noch frei. Fast wöchentlich gibt es Besichtigungen, sogar Probewohnen ist möglich. Etwa 75 Genossen leben bereits hier, darunter Kinder. Sie wollen nicht nur wohnen, sondern füreinander da sein – Menschen verschiedener Herkünfte, Generationen und Konstellationen.
Doch der Traum vom bezahlbaren Wohnen hat seinen Preis: Der Quadratmeterpreis liegt mit 16 bis 20 Euro plus Nebenkosten so hoch wie in herkömmlichen Neubauprojekten in Berlin. Hinzu kommt der Genossenschaftsanteil. Für eine 83-Quadratmeter-Wohnung mit vier Zimmern werden 81.000 Euro für den Anteil und monatlich 1740 Euro Miete fällig. „Wir sind in der Miete nicht günstig, weil wir noch eine junge Genossenschaft sind und alles erst aufgebaut werden muss“, erklärt Angelika, die 76-jährige Finanzvorständin. Anfangs rechneten sie mit 12 Euro pro Quadratmeter. Doch die Corona-Pandemie, Baustoffknappheit, der Ukraine-Krieg und ein gestopptes KfW-Programm trieben die Kosten in die Höhe.
Wegen der gestiegenen Kosten sprangen einige Genossen ab. Die größte Schwierigkeit seien die fehlenden KfW-134-Kredite, die den Erwerb von Genossenschaftsanteilen fördern, so Angelika: „Die stehen zwar hübsch auf dem Papier mit schönen Zinsen, aber man kriegt sie derzeit nur von zwei Banken in Deutschland, wenn man dort schon Kunde ist.“
Experten kritisieren Förderpolitik
Romy Reimer vom Forum Gemeinschaftliches Wohnen bestätigt die Probleme: „Für die Banken ist der Aufwand da, und sie verdienen im Prinzip nichts mehr daran.“ Genossenschaftliche Projekte erhielten Kredite oft nur zu ungünstigen Konditionen. So scheiterte ein Öko-Siedlungsprojekt in Hannover, weil eine finanzierende Bank im letzten Moment absprang – die Genossenschaftsanteile von Mitgliedern gingen verloren. Reimer kritisiert grundsätzlich die Förderpolitik: „Ein Großinvestor bekommt zu genau den gleichen Konditionen einen KfW-Kredit wie ein Wohnprojekt.“ Der Mehrwert gemeinschaftlicher Wohnprojekte für lokale Gemeinschaften sei in den Verwaltungen noch nicht angekommen. Zudem seien öffentlich geförderte Wohnungen nur 30 Jahre lang zweckgebunden – danach können sie zum Marktpreis vermietet werden.
Velohaven in Freiburg: Ein Projekt mit Zukunftshoffnung
640 Kilometer weiter südwestlich, in Freiburg im Breisgau, kämpft das Hausprojekt Velohaven um seine Realisierung. Till Meinrenken, Mitbegründer und ehrenamtlicher Geschäftsführer, steht mit seinem Lastenrad vor einem Bauzaun. Die Vision: Ein Haus mit 14 Mietwohnungen für 37 Menschen, in zentraler Lage nahe des Hauptbahnhofs und des Klinikums. Das Grundstück, eine ehemalige Kleingartenkolonie, wurde von der Stadt nach dem Tübinger Modell vergeben – nicht an den Höchstbietenden, sondern an das beste Konzept. Eine Jury wählte 15 Projekte aus, darunter Velohaven. Die Finanzierung steht noch nicht, aber Meinrenken ist zuversichtlich: „Wir brauchen nur Zeit.“ Die Mieten sollen unter den üblichen 20 Euro pro Quadratmeter in Freiburg liegen.
Bisher hat Velohaven 1,35 Millionen Euro eingesammelt – etwas mehr als die Hälfte der benötigten 2,5 Millionen Euro Eigenkapital. Statt auf teure Genossenschaftsanteile setzt das Mietshäusersyndikat (MHS), dem Velohaven angehört, auf Direktkredite von Privatpersonen mit bis zu zwei Prozent Verzinsung. Um Kosten zu sparen, wurde auf einen Garten verzichtet. „Ein Balkonkasten und ein großer Laubengang reichen“, sagt Meinrenken. Sein Traumhaus würde anders aussehen, doch ihm sei der Schutz vor Mieterhöhungen und Eigenbedarfskündigungen wichtiger.
Doch das Interesse an solidarischen Wohnprojekten lasse nach, beobachtet Meinrenken. Kriege, Wirtschaftskrise, unsichere Renten – und jetzt solle auch noch mehr gearbeitet werden: „Das ist der Punkt, wo viele dann abwinken.“ Dabei betont er die gesellschaftliche Verantwortung: „Wir haben eine Mitverantwortung, dass es diesen Menschen gut geht.“ Der fehlende bezahlbare Wohnraum baue gesellschaftlichen Stress auf.
Berliner Senat verteidigt Förderpolitik
Barbara König, geschäftsführende Vorständin der Wohnungsbaugenossenschaft „Bremer Höhe“ in Berlin, bezeichnet die Situation als „katastrophal“. Zwar gebe es eine gute Förderung, doch die Kosten seien zu hoch, die Bauzeiten zu lang. „Alles dauert viel länger, weil Materialien nicht geliefert werden können oder Fachpersonal fehlt.“ Zudem kämen Baugruppen kaum an Grundstücke heran, obwohl der Senat dies versprochen habe. Die landeseigenen Immobiliendienstleister versuchten, jegliches Risiko auf die Bewerber zu verschieben. „Das Land Berlin verbrennt das Geld von stinknormalen Menschen, die ihre Altersvorsorge in kleine Projekte stecken“, kritisiert sie. Von einer Verstaatlichung von Wohnraum hält sie nichts: „Denn viele der neu entstehenden städtischen Quartiere werden die Ghettos der Zukunft.“ Bei Genossenschaftssiedlungen entstehe dagegen meist mehr als reines Wohnen: Nachbarschaft und Engagement für das Quartier.
Der Berliner Bausenat weist die Kritik zurück. Die Förderung von Wohnungsbaugenossenschaften sei ein zentraler Baustein der Wohnungsbaupolitik. Von den geplanten rund 62.000 Wohneinheiten in den 24 großen Wohnbaugebieten seien etwa 7000 für Genossenschaften vorgesehen. Als Positivbeispiel nennt der Senat die Buckower Felder: Die Rückmeldungen zum Vergabeverfahren seien sehr positiv.
Zukunft der Genossenschaften ungewiss
Die Genossen der UCB Rot Buckow lassen sich ihren Traum nicht nehmen, doch ihnen fehlen die Mieteinnahmen der freien Wohnungen. „Wenn es lange dauert, könnte es vielleicht bedrohlich werden“, sagt Angelika. Sie überlegen, Stiftungen um Unterstützung zu bitten oder sich stille Teilhaber zu suchen. Der Kampf um bezahlbaren Wohnraum für alle geht weiter – unter schwierigeren Bedingungen denn je.
