Mieten steigen kaum noch - doch der Wohnungsmarkt verändert sich strukturell
Jahrelang kannten die Mieten in Deutschland nur eine Richtung: steil nach oben. Doch nun verliert der Anstieg deutlich an Tempo, wie aktuelle Daten des Kiel Instituts für Weltwirtschaft (IfW) zeigen. Die sogenannten Angebotsmieten für neu auf den Markt kommende Wohnungen steigen nur noch moderat. Allerdings hat diese Entwicklung eine bedeutende Kehrseite, die den Wohnungsmarkt grundlegend verändert.
Aktuelle Mietentwicklung zeigt deutliche Abkühlung
Im ersten Quartal 2026 stiegen die Angebotsmieten bundesweit um lediglich 0,5 Prozent zum Vorquartal und 2,9 Prozent zum Vorjahr – ohne Berücksichtigung der Inflation. Nominal handelt es sich dabei um den niedrigsten Wert seit Ende 2021, wie der German Real Estate Index (GREIX) des Kiel Instituts für Weltwirtschaft belegt. Besonders der schwache Quartalswert macht deutlich, wie stark sich die Dynamik zuletzt abgekühlt hat.
Inflationsbereinigt ergibt sich im Vergleich zum Vorquartal sogar ein leichter Rückgang. „Das zeigt, dass sich die Angebotsmieten nicht deutlich anders als die allgemeine Teuerungsrate entwickelt haben“, erklärt IfW-Projektleiter Jonas Zdrzalek. Diese Entwicklung markiert einen deutlichen Kontrast zu den vorangegangenen Jahren mit teils zweistelligen Mietsteigerungen.
Große Unterschiede zwischen den deutschen Großstädten
Ein detaillierter Blick in die größten Städte Deutschlands offenbart erhebliche Unterschiede bei den nominalen Angebotsmieten:
- Düsseldorf verzeichnete mit +1,9 Prozent die kräftigsten Zuwächse
- Hamburg folgte mit +1,6 Prozent
- Frankfurt am Main lag bei +1,2 Prozent
- Leipzig bewegte sich mit +1,1 Prozent ebenfalls über dem Durchschnitt
- Köln (+0,6 Prozent) lag leicht über dem Bundesdurchschnitt
- München (+0,4 Prozent) knapp darunter
Auffällig sind die Entwicklungen in Berlin, wo die Angebotsmieten deutlich um 1,8 Prozent sanken, und in Stuttgart, das ein kleines Minus verzeichnete.
Beim absoluten Mietniveau bleibt München unangefochtener Spitzenreiter mit 23,56 Euro pro Quadratmeter. Es folgen Frankfurt (17,71 Euro), Hamburg (16,35 Euro) und Stuttgart (16,25 Euro). Berlin (15,84 Euro) und Köln (15,67 Euro) positionieren sich im oberen Mittelfeld, während Düsseldorf bei 14,78 Euro liegt. Leipzig bleibt mit 10,41 Euro pro Quadratmeter die günstigste unter den großen deutschen Städten. Der Durchschnitt über alle untersuchten Regionen liegt bei 14,36 Euro pro Quadratmeter.
Die strukturelle Veränderung des Wohnungsmarktes
Doch die aktuellen Zahlen bedeuten keineswegs Entwarnung für Wohnungssuchende. Das IfW analysiert, dass parallel zur moderaten Mietentwicklung das Angebot klassischer Mietwohnungen deutlich schrumpft. Vermieter setzen stattdessen immer häufiger auf möblierte Angebote, da diese oft höhere Mieten erzielen und flexibler vermietbar sind.
„Der Markt verändert sich strukturell. Reguläre Inserate sind seit 2015 um über ein Fünftel zurückgegangen“, betont Zdrzalek. Im Gegensatz dazu hat sich das Angebot von möblierten, unbefristeten Wohnungen seit 2015 mehr als verdreifacht. „Wer heute in einer Großstadt über die gängigen Plattformen eine Wohnung sucht, trifft zunehmend auf Konditionen, die vor zehn Jahren noch eine absolute Ausnahme waren.“
Für Wohnungssuchende bedeutet diese Entwicklung trotz der verhaltenen Mietsteigerungen oft höhere Preise. Viele klassische, vergleichsweise günstige Wohnungen tauchen seltener in Inseraten auf – der Markt wirkt dadurch oft entspannter, als er tatsächlich ist. Diese strukturelle Verschiebung stellt eine grundlegende Veränderung des deutschen Wohnungsmarktes dar, die langfristige Auswirkungen auf die Verfügbarkeit bezahlbaren Wohnraums haben könnte.
