Ein Fehler bei der Baufinanzierung kann Immobilienkäufer teuer zu stehen kommen. Darauf weist Oliver Kohnen, Geschäftsführer des Kreditvermittlers Baufi24, hin. Wer nicht akribisch vergleiche, zahle drauf, so der Finanzierungsexperte. Die Bauzinsen bewegen sich seit Monaten seitwärts, doch Kohnen rechnet für die zweite Jahreshälfte 2026 eher mit leicht steigenden als mit sinkenden Konditionen.
Bauzinsen 2026: Kaum Chancen auf fallende Finanzierungskosten
Für die Entwicklung der Bauzinsen bleibt die Rendite der zehnjährigen Bundesanleihen entscheidend. Kohnen sieht Gegenwind: Die schwache Konjunktur belastet die öffentlichen Haushalte, gleichzeitig steigt der Finanzierungsbedarf des Staates. Hinzu kommen geopolitische Unsicherheiten und die Entwicklung der Energiepreise. Zwar habe sich die Lage nach dem jüngsten Friedensabkommen zwischen den USA und Iran etwas entspannt, doch von einer vollständigen Normalisierung könne noch keine Rede sein. Die Wahrscheinlichkeit eines deutlichen Zinsrückgangs erscheint derzeit gering.
Zinsunterschiede zwischen Banken: Zehntausende Euro Differenz
„Die Schere bei den Endkundenkonditionen geht derzeit auseinander – für Immobilienkäufer macht der Zinsunterschied zwischen zwei Banken oft Zehntausende Euro aus“, sagt Kohnen. Während Kunden mit viel Eigenkapital aktuell Konditionen um 3,5 Prozent erhalten können, müssen Käufer mit einer Vollfinanzierung deutlich mehr bezahlen. „Fehlt es an Ersparnissen, schlagen die Risikoaufschläge voll durch. Hier liegen die Zinssätze für den Endkunden sofort bei rund 4,0 Prozent oder noch höher.“
Banken nutzen aggressive Kampfkonditionen
Wie stark sich die Bedingungen zwischen den Instituten unterscheiden, hänge vom Hunger der Banken nach Neugeschäften ab. Einige Großbanken, Sparkassen und Volksbanken nutzten ihre Marktstärke derzeit für aggressive Kampfkonditionen und drückten ihre Zinsen bewusst nach unten, um in einem stagnierenden Gesamtmarkt Marktanteile zu verteidigen. Andere Institute halten ihre Konditionen für den Endkunden dagegen künstlich hoch. „Ein pauschales ‚Das ist der aktuelle Bauzins‘ gibt es schlicht nicht mehr“, sagt der Profi.
Häufigster Fehler: Zu knappe Kalkulation
Der mit Abstand häufigste Fehler sei die Kombination aus einer zu knappen Kalkulation der Nebenkosten und einer falsch gewählten Tilgungsrate. Gerade bei Bestandsimmobilien sollten Käufer bedenken, dass nach dem Kauf häufig weitere Investitionen anstehen. „Wenn die monatliche Kreditrate den Haushaltsrahmen so eng einschnürt, dass kein Platz mehr für unvorhergesehene Instandhaltungen oder Lebenshaltungskosten bleibt, lautet mein ehrlicher Rat: Finger weg und Mieter bleiben.“ Kohnen betont: „Ein Eigenheim soll eine Altersvorsorge sein, keine finanzielle Schlinge um den Hals.“
Energetische Modernisierungen oft unterschätzt
Besonders oft unterschätzten Käufer die Kosten für energetische Modernisierungen. Wenn das gesamte verfügbare Kapital in den Kaufpreis geflossen ist, bleibt für notwendige Sanierungen kaum noch Geld übrig. Zudem berücksichtigen viele Käufer wichtige Förderprogramme wie von der KfW oder steuerliche Vorteile zu spät. Aus Sicht des Finanzierungsexperten braucht es eine langfristige Perspektive: Statt nur auf die monatliche Rate zu schauen, sollten Käufer die gesamte Lebensdauer der Immobilie im Blick haben. Kohnen spricht von einer „echten Lebenszyklus-Kalkulation der Immobilie“. Dazu gehören ausreichend Reserven, eine flexible Tilgung und genügend Spielraum für unerwartete Ausgaben.
Flexible Tilgung und Liquiditätspolster
„Käufer sollten dringend darauf achten, bei den aktuell höheren Zinsen die Tilgungsrate flexibel zu gestalten und sich ein unantastbares Liquiditätspolster für unvorhergesehene Kosten zurückzuhalten, anstatt sich bis auf den letzten Cent blank zu machen“, rät der Profi. Ob eine Baufinanzierung erfolgreich ist, entscheide nicht der Blick auf den aktuell niedrigsten Zinssatz, sondern eine solide Planung für die Zukunft.
