Münchner Rentner durch Grundsteuerreform an finanziellen Grenzen
Fast 70 Jahre wohnt Manfred Lutz bereits in seinem Haus im Münchner Stadtteil Bogenhausen. Der 80-jährige Rentner steht nun vor einer existenziellen Herausforderung: Das Finanzamt verlangt von ihm plötzlich das Fünffache seiner bisherigen Grundsteuerzahlungen und bringt ihn damit an seine finanziellen Grenzen.
Von 93 auf 523 Euro: Ein Schock für den Rentner
Manfred Lutz, der früher als Grafiker arbeitete, lebt heute von etwa 1800 Euro Rente und zahlt zusätzlich eine private Krankenversicherung. Über Jahrzehnte hinweg zahlte er konstant 93,83 Euro Grundsteuer für sein 1923 errichtetes Haus in der Graudenzer Straße. Mit der bayerischen Grundsteuerreform im Jahr 2025 änderte sich dies schlagartig.
"Ich habe fast einen Herzinfarkt bekommen", beschreibt Lutz seine Reaktion auf den neuen Bescheid über 523,56 Euro. Nach einem Einspruch reduzierte sich der Betrag zwar auf 449,40 Euro, doch für den Rentner bleibt dies eine enorme Belastung. "Ich habe mein ganzes Leben gearbeitet und eingezahlt und habe jetzt nur noch ein paar Hundert Euro zum Leben", klagt der Senior.
Bayerns Flächenmodell trifft besonders Eigentümer großer Grundstücke
Lutz ist kein Einzelfall. Seit Inkrafttreten der Grundsteuerreform 2025 kämpfen zahlreiche Münchner Eigentümer mit drastischen Erhöhungen. Besonders betroffen sind Inhaber großer Grundstücke, denn Bayern setzt auf ein eigenes Steuermodell, das sich vom Bundesmodell unterscheidet.
Während das Bundesmodell Lage und Marktwert berücksichtigt, zählt in Bayern ausschließlich die Fläche. Rudolf Stürzer, Vorsitzender des Verbands Haus+Grund München, bestätigt: "Die Grundsteuer ist in München bis auf das Zehnfache gestiegen. Eindeutig im Nachteil sind Immobilien mit großen Flächen."
München erhöht Hebesatz auf 824 Prozent
Die Landeshauptstadt hat ihren Hebesatz vor etwa einem Jahr von 585 auf 824 Prozent angehoben und damit die Empfehlung des Bayerischen Finanzministeriums von 760 Prozent deutlich übertroffen. Die Stadtkämmerei rechtfertigt diese Entscheidung mit einem Risikopuffer für mögliche nachträgliche Korrekturen.
Auch der Verwaltung ist bewusst, dass das Steuermodell zu "deutlichen Verschiebungen bei der Belastung" einzelner Eigentümer führt. Man hätte sich andere, gerechtere Modelle vorstellen können, doch die Entscheidung lag letztlich beim Freistaat.
Rechtliche Überprüfung läuft
Das bayerische Flächenmodell ist derzeit Gegenstand gerichtlicher Überprüfungen. Beim Bayerischen Verfassungsgerichtshof sind zwei Popularklagen anhängig, darunter eine von der Linkspartei in Bayern. Die Kläger argumentieren, das Modell verstoße gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz.
Obwohl das Finanzgericht München das Modell im April 2025 für verfassungsgemäß erklärte, wurde die Revision zum Bundesfinanzhof zugelassen. Damit ist das letzte Wort möglicherweise noch nicht gesprochen.
Zweites Grundstück: 30 Jahre zu viel gezahlt
Manfred Lutz besitzt noch ein zweites Grundstück mit 1600 Quadratmetern in der Seestraße unweit von Arlaching am Chiemsee. Dieses liegt in einem FFH-Schutzgebiet, wo weder Übernachtungen noch Bauten erlaubt sind.
Trotzdem stufte das Finanzamt Traunstein das Grundstück mehr als 30 Jahre lang als "unbebaut" ein – eine Kategorie, die höhere Besteuerung nach sich zieht. Erst 2022, nach einer Beschwerde von Lutz, änderte das Finanzamt die Einstufung auf Land- und Forstwirtschaft. Seit 2025 beträgt die Steuer nur noch 55 Cent pro Jahr.
"Es hat sich bis heute niemand entschuldigt", ärgert sich Lutz über die mehr als 3000 Euro, die er zu viel gezahlt hat. Das Problem: Finanzämter und Naturschutzbehörden tauschen sich nicht automatisch aus.
Rat für betroffene Eigentümer
Für Härtefälle sieht Artikel acht des Bayerischen Grundsteuergesetzes eine Minderung vor. Rudolf Stürzer empfiehlt Betroffenen, entsprechende Muster zu nutzen. Das Bayerische Landesamt für Steuern rät zudem:
- Unterlagen genau prüfen
- Fehler schriftlich anzeigen
- Im Zweifelsfall innerhalb der angegebenen Frist Einspruch einlegen
Für Manfred Lutz und viele andere Eigentümer bleibt die Grundsteuerreform eine "brutale und schlagartige" Belastung, die ihre finanzielle Planung grundlegend verändert hat.
