Immobilienpreise steigen 2025 erstmals seit drei Jahren - Iran-Konflikt treibt Zinsen hoch
Wohnungen und Häuser in Deutschland haben sich im Jahr 2025 erstmals seit drei Jahren wieder deutlich verteuert. Was für Eigentümer erfreuliche Nachrichten sind, wird für potenzielle Käufer zur finanziellen Belastung. Zusätzlich verschärft der anhaltende Iran-Konflikt die Situation, da er zu steigenden Kreditzinsen führt und die Finanzierung von Wohneigentum weiter erschwert.
Preisanstieg nach Jahren der Stagnation
Laut dem Statistischen Bundesamt verteuerten sich Wohnimmobilien in Deutschland im Jahr 2025 um durchschnittlich 3,2 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Dieser Anstieg markiert das Ende einer dreijährigen Phase, in der die Preise teils deutlich gesunken waren. Allein im vierten Quartal 2025 lagen die Immobilienpreise im Schnitt 3,0 Prozent über dem Niveau des Vorjahreszeitraums. Damit stiegen sie zum fünften Mal in Folge binnen Jahresfrist. Gemessen am Vorquartal stagnierten die Preise mit einem minimalen Plus von 0,1 Prozent faktisch.
Regionale Unterschiede bei der Preisentwicklung
Die Statistiker verzeichneten im letzten Quartal 2025 in allen Regionen Deutschlands höhere Preise als ein Jahr zuvor. Besonders stark zogen die Preise in ländlichen Kreisen an:
- Für Eigentumswohnungen zahlten Käufer in dünn besiedelten Regionen durchschnittlich 5,4 Prozent mehr als im vierten Quartal 2024.
- In kreisfreien Großstädten betrug der Anstieg bei Eigentumswohnungen 4,8 Prozent.
- In den sieben größten Metropolen - Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf - wurden im Schnitt 2,1 Prozent mehr fällig.
Auch Ein- und Zweifamilienhäuser verteuerten sich am stärksten in ländlichen Kreisen mit einem Plus von durchschnittlich 3,2 Prozent zum Vorjahresquartal. In den kreisfreien Großstädten lag der Anstieg bei 3,1 Prozent, während sich Eigenheime in den ohnehin teuren Metropolen nur leicht verteuerten.
Erholung nach der Immobilienkrise
Der deutsche Immobilienmarkt war nach jahrelangem Boom im Jahr 2022 in eine tiefe Krise gerutscht, die sich zunächst nur langsam auflöste. Auslöser waren ein starker Zinsanstieg und rapide steigende Baukosten infolge des Ukraine-Krieges. Im Jahr 2023 verbilligten sich Häuser und Wohnungen um 8,4 Prozent, 2024 lagen die Preise noch 1,5 Prozent unter dem Vorjahresniveau. Zuletzt zeigte sich jedoch eine positive Trendwende, die sich auch in einer steigenden Nachfrage nach Immobilienkrediten und mehr Baugenehmigungen widerspiegelt - ein hoffnungsvolles Signal im Kampf gegen Wohnungsmangel und hohe Mieten.
Steigende Zinsen belasten den Markt
Die Aussichten für Hausbauer und Wohnungskäufer trüben sich jedoch erheblich ein: Wegen des Iran-Krieges müssen sie wieder deutlich höhere Kreditzinsen stemmen. Die gestiegenen Öl- und Gaspreise lassen eine anziehende Inflation erwarten, was die Europäische Zentralbank zu Zinserhöhungen veranlassen könnte. Die Kapitalmarktzinsen sind bereits deutlich geklettert: Die Rendite zehnjähriger Bundesanleihen, an denen sich die Bauzinsen orientieren, erreichte zuletzt den höchsten Stand seit 2011.
Der Kreditvermittler Interyhp verzeichnete kürzlich bei den Bauzinsen einen Anstieg auf durchschnittlich fast 3,8 Prozent für zehnjährige Darlehen. Wer eine Finanzierung mit wenig Eigenkapital plant, muss sich auf Zinssätze von über 4 Prozent einstellen. Eine Entspannung ist vorerst nicht in Sicht: „Wir rechnen damit, dass sich das Zinsniveau um die Marke von 4 Prozent einpendelt“, schreibt Benedikt Horwedel, Analyst bei der Landesbank Baden-Württemberg (LBBW). Der Markt für Neubauten leide bereits jetzt unter den gestiegenen Finanzierungskosten.
Krise im Neubausektor
Bezahlbarer Wohnraum ist insbesondere in Ballungsräumen seit Jahren knapp. In Metropolen wie München, Frankfurt oder Berlin, aber auch in anderen Regionen stellen hohe Wohnkosten für viele Menschen eine erhebliche finanzielle Belastung dar. Nach Schätzungen der Immobilienbranche dürften in diesem Jahr etwa 215.000 Wohnungen fertiggestellt werden. Das wären rund 20.000 weniger als im Jahr 2025 und deutlich weniger als eigentlich benötigt. Die steigenden Zinsen könnten zudem die erhoffte Erholung im Neubausektor abrupt stoppen.
„Wir hoffen sehr, dass sich die Situation von 2021 bis 2024 nicht wiederholt, als die gestiegenen Energie- und Baumaterialpreise sowie Zinskosten zu deutlich gestiegenen Baukosten geführt haben und die Baunachfrage regelrecht eingebrochen ist“, warnt Tim-Oliver Müller, Hauptgeschäftsführer des Bauindustrieverbands HDB.
Politischer Handlungsdruck
Mehr neue Wohnungen zu schaffen ist ein erklärtes Ziel der schwarz-roten Bundesregierung, nachdem bereits die Ampel-Regierung mit ihrem Vorhaben von jährlich 400.000 neuen Wohnungen gescheitert war. Die amtierende Regierung will mit einem sogenannten „Bau-Turbo“ über schnellere Genehmigungsverfahren den schleppenden Wohnungsbau beschleunigen.
LBBW-Analyst Horwedel erwartet jedoch, dass der Mangel an Wohnraum vorerst nicht nennenswert sinken wird, trotz einer stagnierenden Bevölkerung. „Aus eigener Kraft wird der Markt mittelfristig nicht auf mehr als 300.000 Fertigstellungen pro Jahr kommen. Dies wäre jedoch nötig, um die Wohnraumknappheit über die Zeit hin zu lindern“, so seine Einschätzung. Für das laufende Jahr rechnet die Landesbank Baden-Württemberg mit einem weiteren Preisanstieg von drei bis vier Prozent bei Wohnimmobilien.
