Wohnungsnot in Deutschland: Immobilienbranche gibt keine Entwarnung
Die Suche nach einer bezahlbaren Wohnung gestaltet sich in vielen Regionen Deutschlands weiterhin äußerst schwierig. Die Immobilienwirtschaft sieht kaum Anzeichen für eine baldige Besserung der Lage. Sowohl Mieten als auch Kaufpreise für Wohnimmobilien werden voraussichtlich auch im Jahr 2026 weiter ansteigen, wie aktuelle Prognosen zeigen.
Neubau bleibt hinter dem Bedarf zurück
Für Menschen auf Wohnungssuche bieten die deutschen Städte wenig Hoffnung. Nach Schätzungen der Immobilienbranche werden in diesem Jahr lediglich etwa 215.000 neue Wohnungen fertiggestellt. Diese Zahl liegt rund 20.000 Einheiten unter den Erwartungen für 2025 und deutlich unter dem tatsächlichen Bedarf. Laut dem Frühjahrsgutachten des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA) werden die Mieten auch 2026 weiter anziehen. Ähnlich düster sieht die Situation bei Kaufimmobilien wie Eigentumswohnungen und Häusern aus – Schnäppchen sind hier Fehlanzeige.
In Metropolen wie München, Frankfurt am Main oder Berlin, aber auch in anderen Regionen, leiden viele Normalverdiener bereits jetzt unter den hohen Wohnungskosten. Die Politik versucht, mit Förderprogrammen und gelockerten Bauvorschriften gegenzusteuern. Zuletzt legte Justizministerin Stefanie Hubig (SPD) Pläne vor, die Mieterinnen und Mieter vor Auswüchsen, beispielsweise beim möblierten Wohnen, schützen sollen. Die Immobilienbranche betrachtet die bisherigen Maßnahmen jedoch mit Skepsis.
„Die Lücke schließt sich nicht, sie wächst“
Das ZIA-Gutachten macht angesichts des stockenden Neubaus wenig Hoffnung auf eine Entspannung der Lage. Statt der für 2026 erwarteten 215.000 neuen Wohnungen wären bis 2040 jährlich knapp 258.000 Einheiten notwendig. „Die Lücke schließt sich damit nicht, sie wächst“, erklärte Mitautor Ralph Henger vom arbeitgebernahen Institut der deutschen Wirtschaft (IW). „In vielen Großstädten wird sich die Lage damit noch einmal zuspitzen.“
Immerhin stieg laut Gutachten die Zahl der Baugenehmigungen im Jahr 2025 um 10,5 Prozent auf 235.000. „Aber dieser Anstieg kann den Rückgang der vorherigen Jahre nicht ausgleichen“, betonte der IW-Experte.
Mieten und Kaufpreise steigen weiter an
Die Mieten steigen laut Gutachten kontinuierlich weiter. Im Bundesschnitt wurden Wohnungen im vierten Quartal 2025 um 4,1 Prozent teurer angeboten als im Vorjahreszeitraum. Besonders stark legten die Mieten in Köln zu, mit einem durchschnittlichen Anstieg von 7,6 Prozent auf 15 Euro je Quadratmeter. In Hamburg betrug der Anstieg 5,4 Prozent auf 14,41 Euro.
In München war der Anstieg mit 4,6 Prozent etwas geringer, doch das Niveau liegt mit 22,62 Euro je Quadratmeter besonders hoch. In Frankfurt am Main wurden Wohnungen im Schnitt mit 17,19 Euro je Quadratmeter angeboten, in Berlin mit 15,78 Euro. „Für 2026 werden weitere Mietpreisanstiege erwartet“, so das Gutachten.
Auch das Beratungsinstitut Empirica rechnet mit einem weiteren Anstieg. Um die Kosten zu decken, müssten Neubaumieten in westdeutschen Großstädten rund 20 Euro pro Quadratmeter betragen. Die Bestandsmieten, die im Bundesschnitt zuletzt bei 10,60 Euro je Quadratmeter lagen, dürften 2026 um drei bis vier Prozent anziehen, schätzt Empirica.
Wohnimmobilien verteuern sich deutlich
Am Markt für Eigentumswohnungen und Eigenheime sieht es für Käufer nicht besser aus. Laut dem Verband deutscher Pfandbriefbanken (VDP) verteuerten sich Wohnimmobilien im vergangenen Jahr im Schnitt um 4,2 Prozent – doppelt so stark wie im Vorjahr. Weil Wohnraum insgesamt so knapp ist, dürften die Preise auch hier in diesem Jahr weiter steigen, erklärte VDP-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt.
Besonders stark fiel der Preisanstieg bei Mehrfamilienhäusern aus, die Ende 2025 rund 5,3 Prozent teurer waren als ein Jahr zuvor. Selbst genutztes Wohneigentum, zu dem Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen zählen, verteuerte sich um 3,0 Prozent, berichtet der Verband. In den Metropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart verteuerten sich Wohnimmobilien sogar um 4,7 Prozent im Vergleich zu Ende 2024. In Stuttgart stiegen die Preise mit 2,2 Prozent am geringsten, in Frankfurt mit 5,7 Prozent am stärksten.
Politik in der Verantwortung: Lob und Kritik
Aus Sicht der Immobilienbranche ist die Politik gefordert – aber nicht unbedingt so wie bisher geplant. „Eine der politischen Prioritäten im Jahr 2026 muss die Schaffung von Wohnraum zu bezahlbaren Preisen sein“, sagt Tolckmitt. Die Bundesregierung habe mit dem „Bau-Turbo“ einen richtigen Impuls gesetzt. Helfen könnten aus seiner Sicht auch staatliche Bürgschaften im Wohnungsbau.
IW-Experte Henger lobte ebenfalls den Bau-Turbo, der Gemeinden eine schnellere Genehmigung von Bauprojekten ermöglicht. Wichtig sei, Baustandards und damit Kosten zu senken.
Dagegen gingen die Vorschläge von Justizministerin Hubig zur Mietregulierung „aus unserer Sicht ein bisschen in die falsche Richtung“, sagte Henger. Die Auswüchse beim möblierten Wohnen seien nicht so stark, wie sie oft dargestellt würden. Auch Hubigs Vorschläge zu befristeten Mietverträgen und zur Deckelung von Indexmieten auf einen jährlichen Anstieg von 3,5 Prozent halte man „nicht für zielführend“.
Zu Hubigs Plänen gibt es auch ein Gutachten des Berliner Unternehmens Wunderflats, das möblierte Wohnungen für wenige Monate vermittelt. Das Papier zweifelt die Rechtmäßigkeit der geplanten Vorgaben für die Höhe des Möblierungszuschlags an. Auch an der Begrenzung von Kurzzeitmietverträgen auf maximal ein halbes Jahr gibt es darin Kritik. „Erreicht wird hier kein Mieter- und Verbraucherschutz“, sagte der Verfassungsrechtler Ulrich Battis. Vielmehr würden Verbraucher bevormundet.
