Druck auf Wohnungssuchende hält an: Keine Entspannung in Sicht
Die Situation auf dem deutschen Wohnungsmarkt bleibt angespannt. Für Menschen, die eine bezahlbare Unterkunft suchen, zeichnet sich kaum Besserung ab. Nach aktuellen Schätzungen der Immobilienwirtschaft werden in diesem Jahr lediglich etwa 215.000 neue Wohnungen fertiggestellt. Diese Zahl liegt rund 20.000 Einheiten unter dem Wert des Vorjahres 2025 und deutlich unter dem tatsächlichen Bedarf.
Neubau kann Bedarf nicht decken
Das Frühjahrsgutachten des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA) malt ein düsteres Bild. Statt der für 2026 erwarteten 215.000 Neubauwohnungen wären bis zum Jahr 2040 jährlich knapp 258.000 neue Wohneinheiten erforderlich, um den Bedarf zu decken. „Die Lücke schließt sich nicht, sie wächst“, betont Ralph Henger vom Institut der deutschen Wirtschaft (IW), der als Mitautor an dem Gutachten mitwirkte. Besonders in vielen Großstädten drohe sich die Lage weiter zuzuspitzen.
Zwar verzeichnete das Jahr 2025 einen Anstieg der Baugenehmigungen um 10,5 Prozent auf insgesamt 235.000. Doch dieser leichte Aufwärtstrend kann den deutlichen Rückgang der vorangegangenen Jahre bei weitem nicht ausgleichen. Die Politik versucht zwar mit verschiedenen Maßnahmen gegenzusteuern – etwa durch Förderprogramme und gelockerte Bauvorschriften im Rahmen des sogenannten „Bau-Turbos“. Die Immobilienbranche steht diesen Ansätzen jedoch skeptisch gegenüber.
Mietpreise ziehen weiter an
Die Mieten in Deutschland steigen kontinuierlich. Im Bundesdurchschnitt wurden Wohnungen im vierten Quartal 2025 um 4,1 Prozent teurer angeboten als im gleichen Zeitraum des Vorjahres. Besonders stark fielen die Zuwächse in Köln aus, wo die Mieten im Schnitt um 7,6 Prozent auf 15 Euro pro Quadratmeter stiegen. In Hamburg legten sie um 5,4 Prozent auf 14,41 Euro zu.
In München war der prozentuale Anstieg mit 4,6 Prozent etwas moderater, doch das absolute Niveau bleibt mit 22,62 Euro je Quadratmeter besonders hoch. Frankfurt am Main verzeichnete einen Durchschnittspreis von 17,19 Euro, Berlin von 15,78 Euro. „Für 2026 werden weitere Mietpreisanstiege erwartet“, heißt es in dem ZIA-Gutachten. Diese Prognose wird auch vom Beratungsinstitut Empirica geteilt, das für das laufende Jahr einen Anstieg der Bestandsmieten um drei bis vier Prozent vorhersagt.
Kaufpreise für Immobilien steigen ebenfalls
Auch auf dem Markt für Wohneigentum sieht es für Käufer nicht besser aus. Laut dem Verband deutscher Pfandbriefbanken (VDP) verteuerten sich Wohnimmobilien im vergangenen Jahr im Durchschnitt um 4,2 Prozent – das ist doppelt so stark wie im Vorjahr. Besonders stark fiel der Preisanstieg bei Mehrfamilienhäusern aus, die Ende 2025 rund 5,3 Prozent teurer waren als zwölf Monate zuvor. Selbst genutztes Wohneigentum, zu dem Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen zählen, verteuerte sich um 3,0 Prozent.
In den sieben Metropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart stiegen die Preise für Wohnimmobilien sogar um durchschnittlich 4,7 Prozent im Vergleich zu Ende 2024. Während Stuttgart mit einem Plus von 2,2 Prozent den geringsten Anstieg verzeichnete, war Frankfurt mit 5,7 Prozent Spitzenreiter. „Weil Wohnraum insgesamt so knapp ist, dürften die Preise auch hier dieses Jahr steigen“, erklärt VDP-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt.
Politische Maßnahmen im Fokus
Aus Sicht der Immobilienbranche muss die Politik dringend handeln. „Eine der politischen Prioritäten im Jahr 2026 muss die Schaffung von Wohnraum zu bezahlbaren Preisen sein“, fordert Tolckmitt. Der von der Bundesregierung initiierte „Bau-Turbo“, der Gemeinden eine schnellere Genehmigung von Bauprojekten ermöglicht, wird dabei grundsätzlich begrüßt. Als weitere Hilfsmaßnahmen könnten staatliche Bürgschaften im Wohnungsbau oder die Senkung von Baustandards und damit verbundenen Kosten in Betracht gezogen werden.
Kritisch sieht die Branche dagegen die jüngsten Vorschläge von Justizministerin Stefanie Hubig (SPD) zur Mietregulierung. Deren Pläne, Mieterinnen und Mieter vor Auswüchsen beim möblierten Wohnen zu schützen sowie befristete Mietverträge und Indexmieten zu begrenzen, gehen aus Sicht von Experten wie Ralph Henger „in die falsche Richtung“. Ein Gutachten des Berliner Unternehmens Wunderflats zweifelt zudem die Rechtmäßigkeit der geplanten Vorgaben für Möblierungszuschläge an und kritisiert die geplante Begrenzung von Kurzzeitmietverträgen auf maximal ein halbes Jahr.
Für Normalverdiener in Städten wie München, Frankfurt oder Berlin bedeutet dies: Die hohen Wohnungskosten werden voraussichtlich weiter anhalten. Schnäppchen sind auch 2026 nicht in Sicht.
